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促进业主自治 规范物业收费——《重庆市物业管理条例》学习体会

作者:王萍 来源:王萍 关注: 时间:2020-07-03 11:55

新条例对物业管理主要存在业委会产生难、监督难,对物业服务企业监督难,公共收益监督难,物业专项维护资金使用监督难等问题进行了破解,其目的是为了营造和谐关系、提升服务质量和保障业主权利。同时,新条例增加了对承接查验、消防管理条款内容的描述,规避了物业公司风险。主要体现在如下几个方面:
 
一、促进业主自治
一方面,降低了业主委员会的成立条件要求,并明确了首届业主大会的筹备组成员和职责,设定了筹备程序,细化了启动流程,解决了首届业主大会召开难和业主委员会成立难的问题,同时,鼓励使用业主决策信息系统等科技手段为业主投票提供便利;另一面,对业主委员会任职条件、职责与禁止行为清单、任期与印章管理、任中与离任审计、换届与解散、财务移交等作了细化规定,以防止业主委员会滥用权利,侵害业主利益。
 
二、规范物业收费
一是规范前期物业服务费。前期物业服务收费实行政府指导价,价格主管部门应当会同住房城乡建设主管部门,根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布(第四十七条)。
 
二是授权相关部门制定管理办法。实践中,物业类型、服务标准、使用情况等方面存在较大差异,其收费标准难以在法规在具体规定。物业服务收费管理办法,包括未装饰装修和使用的住宅物业收费标准等,由市价格主管部门会同市住房城乡建设主管部门另行制定(第六十九条第三款)。
 
三是规范收费标准调整。物业服务企业不得擅自提高物业收费标准(第六十条)。物业服务收费确需调整的,物业服务企业应当与业主委员会协商,并由业主大会决定;未成立业主大会的,由符合法律规定比例的业主表决通过(第七十条)。
 
三、强化监督管理
从加强物业服务企业、物业项目负责人的信用体系建设,推进服务公开透明和发挥第三方评估机构作用,规范物业服务企业选聘以及退出物业项目的义务履行,强化物业服务企业在物业管理区域内的安全防范及应急管理,推进行业自律等方面进一步加强了对物业服务企业的管理。
 
四、管好共有资金
规范了公共收益的管理、使用和分配,建立了公共收益的定期审计和公示制度。统筹物业专项维修资金安全与方便使用,强化物业专项维修资金的首次缴纳和续交义务。
 
五、增加了承接查验条款,维护了业主的权益
新条例明确了建设单位和物业服务企业办理交付手续前应具备的条件;新条例还规定了双方必须共同对物业共有部位、共有设施设备进行查验,且应签订物业承接查验协议;新条例还规定了承接查验资料应向住建委备案,物业服务企业应将承接查验情况书面告知业主并建档保存,业主有权免费查询;新条例还明确了建设单位将不符合交付条件的物业交付使用,或者物业服务企业擅自承接未经查验、不符合交付条件的物业,给业主造成损害的,应当依法承担赔偿责任。
 
六、增加消防管理条款,更好的规避物业管理风险
新物业管理条例规定:物业服务企业应当在消防车道、消防车操作场地、消防设施设置明显标识和禁止占用提醒;在自身经营范围内对其服务区域的人流干道、消防通道、化粪池、电梯等重点部位和重要设施进行经常性检查;对检查中发现的安全隐患,应当立即处理,并发出警示。物业服务企业应当制订物业管理区域内安全防范应急预案,并按照规定对其服务区域的服务对象进行安全宣传、组织应急演练,发现重大事故隐患或者发生生产安全事故及其他紧急事件时,物业服务企业应当及时采取应急措施。物业管理区域内禁止损坏、挪用、停用消防设施和器材,占用、堵塞、封闭疏散通道、消防通道、消防车操作场地等行为。这些新的规定,在很大程度上规范了物业公司和业主的行为,规避了物业管控风险。(作者系重庆市物业管理协会副会长、重庆新大正物业集团股份有限公司副总裁)
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