购买的二手花园洋房附带一间“阳光房”，谁料却是违章建筑，必须限期拆除，因此造成的房款差价和违建拆除费用该由谁来承担？近期，重庆市潼南区人民法院审结一起房屋买卖合同纠纷，给出了参考答案。

 基本案情 

新购置房屋附带违建被责令拆除，现房主诉原房主

张某在重庆市潼南区某小区拥有一套处于顶楼的花园洋房。该房屋屋外有一处面积较大的露台，张某在该露台上搭建了一间约70平方米的“阳光房”。2022年1月，张某将该洋房作价85万元出售给郑某，二人签订了购房合同，合同中并未写明交易内容包括该“阳光房”。2022年2月，郑某取得了该房屋产权证。

2023年8月，城管部门认定该“阳光房”属违章建筑，发出书面通知，责令郑某自行拆除，否则将会被强拆。郑某遂雇请人员予以拆除。之后，郑某多次要求原房主张某赔偿。郑某认为，张某隐瞒了“阳光房”属于违建的事实，并将其作为房屋卖点，自己基于误解而购买了该房产，张某的行为构成欺诈，因此要求张某承担相应的民事责任。张某则认为，房屋已经过户，“阳光房”是房屋交易的一部分，房屋产权已经过户到郑某名下，产权过户后的风险应由郑某自行承担。

经协商无果，郑某诉至法院，请求判令张某减少房款并赔偿拆除费用约34万元。

 法院判决 

买卖双方过错相当应承担同等责任

法院审理后认为，本案的核心问题在于合同的部分无效以及相应的法律后果。

根据《中华人民共和国民法典》规定，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，双方的交易标的是一套带有“阳光房”的花园洋房。关于房屋本身的约定，由于没有违反任何禁止性或效力性规定，这部分约定应当有效。然而，“阳光房”作为一种建筑结构，如果它属于违反城乡规划法的违章建筑，那么与之相关的约定就违反了法律的效力性禁止性规定，因此这部分约定应认定为无效。

这种情况下，需要进一步探讨合同部分无效所带来的具体法律后果，以确保各方的合法权益得到妥善处理。“阳光房”虽未写入书面合同，但影响双方交易对价，仍属约定交易范围，该“阳光房”已被行政主管部门认定为违章建筑，有关“阳光房”的买卖约定应属无效。

根据规定，当合同被认定为无效时，如果其中一方存在过错，那么这一方应当对另一方因此所遭受的损失进行赔偿。如果合同双方都存在过错，那么他们应当各自承担相应的责任。郑某丧失“阳光房”使用利益并支出拆除费用，此时买卖合同权利义务失衡，之间的差额可认定为郑某因此遭受的经济损失。原被告双方对阳光房被限期拆违均应有所预见，无视法律、心存侥幸的主观过错大体相当，应承担同等责任。

据此，法院综合房屋成交金额、物理现状、拆除费用、本地经济水平、交易市场行情等因素，判决张某承担50%的责任，向郑某赔偿4万元。

 法律链条 

《中华人民共和国民法典》第一百五十六条规定，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

《重庆市物业管理条例》第七十三条第二款规定，物业管理区域内禁止下列行为：

（一）占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物。

 专家观点 

在市面上，带有露台、平台、花园等附属建筑的房屋往往更受消费者青睐，促成交易的价格也更高。但它们仍然属于建筑产品的范畴，同样涉及公共安全的问题。

因此，在使用这些附属建筑时，尤其是在进行改造之前，一方面，要充分考虑相邻关系，注意保护相邻业主的通风、采光等合法权益；另一方面，购房者应当了解清楚相关的法律法规，确保合法合规，以保障自身权益和安全。