房屋被公安机关在不动产登记中心办理了查封登记。之后，业主搬到了亲戚家居住，并不再缴纳物业费。业主能以房屋被查封且未居住为由，主张不缴吗？请看以下来自最高人民法院的司法判例。

 基本案情 

业主房屋被查封，以未居住为由拒交物业费

刘某系某小区业主，2018年8月购买了某小区房屋。2020年6月，因刘某配偶涉嫌违法犯罪，该小区房屋被公安机关依法先行查封，且经法院生效判决确认，该房屋应予以追缴，按比例退还给各受害人。

刘某认为，自房屋被公安机关网络查封后，就已搬离涉案房屋，未再居住，故不再缴纳物业费。后该小区物业公司因催讨无果，2024年9月，诉至法院，请求刘某缴纳拖欠的物业费。

 法院判决 

产权人未变之前，应承担物业费缴纳义务

经法院审理认为，本案的争议焦点为业主能否以房屋被查封为由，拒绝缴纳物业费。

首先，涉案房屋被查封期间，或被人民法院依法拍卖后及对房屋的所有权作变更的民事裁定书生效之前，刘某仍是该房屋的所有权人，人民法院采取的强制措施，并没有限制其正常使用涉案房屋。

且涉案房屋被查封，系因刘某的配偶涉嫌刑事犯罪，是自身原因所致。物业公司主张的欠费期间，涉案房屋的产权人仍是刘某。根据法律规定，业主自交房之日起，就应承担物业费缴纳义务，即便刘某未实际居住，但物业公司已提供物业服务，故刘某不能以未居住为由，拒绝缴纳物业费，刘某作为涉案房屋业主，应当支付物业服务费。

综上，法院判决刘某应当向物业公司支付欠缴的剩余物业费。

 法条链接 

《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关服务为由拒绝支付物业费。

《重庆市物业管理条例》第十三条规定，业主、物业使用人应当依法履行下列义务：

……（五）按时交纳物业服务费用；

业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。

 专家观点 

本案中，物业公司与刘某所签订的前期物业服务合同系双方自愿合法签订的有效合同，双方均应按照该合同约定履行自己的义务。

同时，查封只是公安、法院依法对财产采取的一种控制性措施，并不会导致房屋所有权和建设用地使用权发生变更。

即便在查封期间，在业主不采取破坏案涉房屋的情况下，人民法院并不限制业主使用该房屋，业主也仍需履行物业费缴纳的义务。物业费的缴纳并不以房产被查封、拍卖作为拖欠、拒绝缴纳的理由。