小区成立业委会后更换前期物业，那么由前期物业引进的经营设施产生的公共收益，究竟应该归属谁所有呢？

 基本案情 

前期物业引进经营设施，退场时未返还收益被诉

某物业公司是某小区的前期物业管理单位，在小区广场招商引进了经营游乐设施。后该设施投入运营两年后产生的管理费、停车费等收入达38.1万元，一直由某物业公司收取留存。

2018年，某小区成立小区业委会并另行选聘物业管理单位。在进行退场交接的过程中，小区业委会要求某物业公司将前述公共收益移交给业委会，某物业公司以“小区部分业主拖欠物业费，所以公共区域（即游乐设施）经营性收益应当补贴物业费”为由，拒绝移交该笔费用。为此，双方发生争议，最终，小区业委会将某物业公司诉至法院，要求其返还该笔公共收益。

 法院判决 

公共收益归全体业主所有，应予以退回

小区公共部分经营性收益究竟该如何分配？经法院审理认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业进行物业管理期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有。

 本案中，物业公司占有的公共区域场地占用费，在全体业主与物业公司没有就使用、分配达成约定的情况下，其所有权应属于小区全体业主，物业公司应予以退还。

综上，法院判决，某物业公司退还该部分公共收益。

 法条链接 

《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

《重庆市物业管理条例》第八十五条规定，公共收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的，公共收益按年度全部纳入物业专项维修资金。按照业主大会决定使用公共收益的，物业专项维修资金余额不足首期交存金额百分之三十时，公共收益应当首先补足物业专项维修资金。

 专家观点 

实践中，尽管小区共有部分的所有权与管理权属于全体业主，但未成立业委会的多数小区共有部分的管理是交由物业公司负责，各方常就小区共有部分的收益归属产生争议。

根据相关法律法规，在扣除合理成本之后，公共收益应属于业主共有。且根据《重庆市物业管理条例》的规定，公共收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，最重要是要有效的保障小区正常有序的长久运行。

物业服务企业未经法定程序由小区业主表决通过，擅自从事共有部分经营活动，处分小区业主共有收益的，或将面临承担民事责任和行政处罚的风险。