业委会主任为套取公共收益占为己有，于是在小区更换电梯工程时与执行公司擅自变更合同条款、增加执行费用。那么，其做出的变更决定有效吗？

 基本案情 

业委会主任擅自变更合同条款，因付款问题对簿公堂

重庆某小区公开招投标，某公司最终以73.5万元报价中标，由其完成该小区ABC栋三台电梯的更换工程。4月25日，某小区业委会在小区内向业主公示了中标单位及中标价。

4月29日，时任某小区业委会主任喻某未经小区业主表决同意，代表业委会与某公司签订合同，擅自将招标文件本就包含在内的电梯厅门大门套装饰项目单独抽出并额外计价6.5万元，从而将电梯更换总价变更为80万元。

5月4日，喻某又擅自以业委会名义与公司签订合同变更书，约定某公司将三台电梯的厅门大门套装饰项目以5.8万元反包给某小区业委会，双方还约定如某小区业委会不做该项目，由某公司退还某小区业委会大门套装饰款6.2万元。其后，某公司即组织施工，某小区业委会先后向某公司支付了62.5万元工程款。

7月18日，某公司向喻某个人账户转款5.8万元。9月14日，A幢B幢更换电梯交付使用。因喻某与某公司签订的合同附件载明的C栋更换电梯轿厢和开门尺寸均比AB栋更换电梯宽度短了10厘米，某公司第一次交付的C栋更换电梯与实际尺寸不合。

11月23日，喻某又以某小区业委会名义与某公司签订合同变更书约定C栋电梯因尺寸错误而产生的重做增加费用10.48万元由双方各承担一半，同日，喻某向某公司转款5.24万元。

次年1月16日，C幢电梯交付使用。同月，某小区经业主改选产生新一届业主委员会，喻某未入选。后某公司以某小区业委会拒不支付尚余17.5万元电梯更换价款诉至一审法院。

 法院判决 

恶意串标行为，无约束效力

一审判决支持某公司的诉讼请求，某小区业委会以原业委会主任喻某与某公司恶意串通变更价款等合同内容损害业主利益为由提起上诉。

重庆市第三中级人民法院经审理后认为，某小区更换电梯需动用业主共有的建筑物及其附属设施的维修资金。根据相关法律法规，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

时任某小区业委会主任喻某在未经业主表决同意的情况下，擅自与某公司签订合同及合同变更书就电梯更换价款、施工项目等内容进行了多次变更，构成越权代表，该公司对此未尽审慎义务，故上述合同变更条款不能约束业主一方。

据此，法院改判由某小区业委会向某公司支付尚余电梯更换价款4.8万元。

 法条链接 

《中华人民共和国民法典》第一百六十四条第二款规定，代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。

第二百七十八条第二款规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《重庆市物业管理条例》第三十三条规定，业主委员会及其成员应当遵守法律、法规和管理规约，诚实守信、勤勉尽责，不得有下列行为：

（一）以虚列支出、虚报账目等方式挪用、侵占业主的物业专项维修资金、公共收益等共有财产；

（二）索取、收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

业主委员会成员违反前款规定的，由街道办事处、乡（镇）人民政府责令暂停履行职责，由业主大会会议决定终止其成员职务。

第四十二条规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规，物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或者住房城乡建设主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并予以公告。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

 专家观点 

小区业委会本应以服务业主为宗旨，然而，近几年来，频频爆出业委会成员利用业主赋予的职权以权谋私，侵占、挪用、窃取小区的共有财产。

本案中，喻某作为小区业委会主任，本该为小区公众服务，却利用职务之便，侵吞公共财产，最终构成犯罪。业委会不是法外之地，越是自治组织越要规范管理，保证业主知情权，自觉接受监督。同时，业主们应积极参与并时时监督业委会履职情况，维护自身合法权益。

另外，属地居委会也应加强监督指导，特别是对涉及到大笔收支的维修及公共收益项目，应予以关注及监督，帮助小区抓好“钱袋子”，帮助业委会提升履职能力。