老旧小区业主因小区加装电梯致房屋采光受影响，从而获得免费乘用电梯的权利。在其将房屋销售后，购买的二手房主却被要求缴纳电梯使用费后方可使用电梯。重庆市綦江区人民法院这个入选人民法院案例库的这一案例，探讨的便是房屋的其他权益在买卖中是否随房屋所有权一并转移的问题。

 基本案情 

业主购二手房后乘电梯遭拒，协商未果诉至法院

重庆市綦江区某小区系老旧小区，未安装电梯。为便利出行，2021年，该小区2号楼张某等16户业主商定集资加装电梯，并陆续办理报建等手续。

该楼栋三楼业主黄某认为加装电梯距离其主卧室过近，对其房屋采光、隐私等权益造成侵害，对加装电梯方案提出异议。后经社区调解委员会调解，黄某与张某等16户业主达成《调解协议》。该协议约定：黄某不承担电梯安装费，享有电梯免费乘用权；黄某对前述加装电梯方案不再持反对意见。

在前述调解协议达成后，张某等16户业主在各自出资之外，共同分摊了黄某应承担的加装电梯集资费用人民币1万元，该楼栋电梯顺利完成安装运行。

2022年1月，黄某将房屋出售给朱某并办理产权转移登记手续，双方约定房屋买卖价款包括电梯安装费用在内。张某等16户业主以朱某不是原《调解协议》相对方无权免费乘用电梯为由，要求朱某补缴该楼栋电梯安装费1万元。

朱某则认为，黄某房屋产权转移后，加装电梯对该房屋采光、隐私等权益影响仍然存在，黄某享有的免费电梯乘用权应随房屋产权转移给朱某。另外，朱某也承诺，愿意承担使用该楼栋电梯期间产生的维修费、电费等按整栋业主户数进行均摊的费用。

最终，双方协商未果，朱某因无法正常使用该楼栋电梯，遂诉至法院，要求恢复其电梯乘用权。

 法院判决 

房屋附带权益应随产权一并转移，受让人可承继

重庆市綦江区人民法院审理认为，本案的争议焦点是朱某可否继受原业主黄某享有的免费乘用电梯的权利。

本案中，因2号楼加装电梯方案对原业主黄某房屋采光、隐私等权益有损害，张某等16户业主以分摊黄某本应负担的加装电梯集资费用及承诺黄某享有免费电梯乘用权，换取黄某对该电梯加装方案的同意。该协议经人民调解组织调解达成，属于双方真实意思表示，合法有效。

黄某将房屋转让给朱某后，电梯运行对该房屋业主采光、隐私等权益损害客观上仍持续存在。此外，黄某与朱某亦对房屋出售价款包括电梯安装费用在内进行了明确约定。根据双方合同约定，黄某在转让案涉房屋时实际亦将其在案涉《调解协议》项下不承担电梯安装费但有权免费乘用电梯的权利一并转让给朱某。因此，黄某对小区2号楼电梯免费乘用的权利应当随房屋产权转移而一并转移给朱某。

综上，张某等16户业主以朱某未缴纳电梯安装费用为由阻挠其使用电梯的行为不当。原告朱某诉请判决确认其不承担电梯初始安装费用并享有电梯使用权的诉求理由成立，应予支持。

 法律链条 

《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十三条第二款规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第二百八十三条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

《重庆市物业管理条例》第七十四条规定，业主、物业使用人应当按照规划自然资源部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第八十一条第二款规定，因共有部分的维护、更新、改造，损害业主专有部分合法权益的，应当及时恢复原状或者赔偿损失。

 专家观点 

根据相关法律法规，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。也就是说，本案中所涉房屋的免费乘用电梯的权利，也随房屋所有权一并实现了转移。房屋买受人请求在原使用范围内继续免费乘用电梯，并无不妥，法律层面应予以支持。

当然，在后续使用过程中所产生的维修费、保养费、电费等日常费用，现使用人应该按照约定予以分摊和承担。