目前，高层、别墅混合型小区并不少见，这样的规划既解决了容积率的问题，也满足了不同购房者的需求，但随之产生的“别墅区和高层区能否隔开”的争议也不少。以下案例，便是因此产生的纠纷。

 基本案情 

物业将高层与别墅隔离管理，引高层业主不满

位于重庆市巴南区的某小区有20至43幢房屋，均在同一建筑区划内，其中42幢、43幢为高层，其余为别墅。别墅与高层住宅之间设置了两道铁艺门，建筑平面规划图显示为消防门，高层业主原来可以从小区3号门进入后穿过铁艺门进入高层。

后物业公司在管理过程中，为了将小区内别墅、高层分开管理，便将连接小区别墅和高层房屋的两扇消防铁艺门关闭，导致42幢、43幢业主无法从3号门（南门）通行。物业公司在42幢高层南侧另行开设了门禁，高层区业主只能从该侧门进入。

因不满物业做法，高层区业主纷纷将物业公司诉至法院，要求物业恢复关闭铁门的通行权利。

 法院判决 

判决物业公司解除通行限制

经法院审理认为，本案中，某小区42幢、43幢高层房屋与其他幢别墅房屋均规划在同一小区内，物业公司在对小区物业管理中，将连接高层和别墅间道路的两扇铁艺门及3号门（南门）关闭，高层业主无法从南门进出小区，损害了原告的合法权益。

两扇铁艺门的功能本属于消防门，关闭消防门直接影响高层业主或别墅业主在遇到紧急情况下对危险的处置，且威胁公共安全。原告作为小区业主当然对小区内道路及出入口依法享有通行的权利，故原告要求被告物业公司解除对原告本人在小区38幢楼东侧道路、30幢南侧道路两扇消防铁艺门及小区3号门（南门）的通行限制的诉讼请求，符合法律规定，本院予以确认。

物业公司辩称，别墅业主缴纳了更高的物业费，理应享有更多的公共资源。法院认为，这只是物业公司与别墅业主之间对物业服务对价的约定，该约定不能凌驾于高层业主的共有权之上，物业公司更不能以此为由阻断高层业主通行和享受公共设施的权利。

故，判决被告物业公司于本判决生效之日起解除对某小区38幢东侧道路、30幢南侧道路两扇铁艺门及小区3号门（南门）的通行限制。

 法条链接 

《中华人民共和国民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第二百八十七条 业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

 专家观点 

本案中，高层和别墅业态均规划在同一小区内，高层业主对小区共同部分的建筑物区分所有权应当及于整个小区范围内的所有共有部分，包含了别墅区内的道路、绿地以及公共配套设施等，高层业主享有占有、使用和收益的权益。

只有在该小区的建筑规划中就有门或者隔离物，将别墅区与高层区分开，并且写明该门常闭，只有在消防等特殊需要时才会开启，才可视为规划明确了小区公共区域的使用规则。否则，物业公司或其他业主不能侵害高层业主的建筑物区分所有权。